老年公寓可行性报告【精品多篇】

老年公寓可行性报告 篇一

截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。

据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为（预期入住人数╳收费）—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、申办老年公寓可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量（床位数）及分布情况；老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，XX镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。

（一）、从市场角度

目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、香坊区养老机构相对密集，群力新区存在养老机构床位上的不足。

（二）、目前哈市养老机构发展评价

哈市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高。

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，要求配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是我市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。 需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营须进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，才能达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以150张床位，四人间老年公寓为例）

（一）、开办养老机构前期投入

1、150张床位的养老机构总建筑面积在1300平方米以上。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入60万元。

3、基本设施配备。

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×300=240000元。

b) 床上用品200×150=30000元

c) 室内每人一个圈椅200×150=30000

d) 电视每房间一个1000×38=38000

e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌8个，健身器材5件，预算约40000元。

f) 餐饮设施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在20xx0元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）

g) 洗衣设备，预算20xx元。

h) 洗澡设备，预算5000元。

i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位） 合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20xx0元。 以上租金+装修+设施+宣传=132万元

（二）、养老机构年度运营投入

1、员工工资。 院长（兼会计）1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计3000×12=36000元 护理员15人计1500×12×15=270000元 厨师2人计2500×12×2=60000元 以上共计19人计41.4万元。

2、伙食费成本400×150×12=720xx0元。

3、水电费50×150×12=90000元

4、取暖费2吨/天×1000元/吨×180天=360000元（买煤360吨）

5、办公费用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）

6、设备耗材、维护等20xx元 以上投入合计159.14万元。

（三)、养老机构收入预测(按80%床位利用率，1080元/人收费）

1、床位费（四人间）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52万元。

2、国家补贴：3000元/床/年×150床×80%=36万元

3、兴办期间国家补贴：1000元/床/年×150床×80%=12万元

总收入：203万元

（四）、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率62.7%。

2、预期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧， 5000元意外损耗，保守收入42.36万元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付60万元，可40%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

(A)、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四)有相应的资金(前期投入约1万元/床）；

（五)有与其业务相适应的从业人员(医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

(B)、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

四、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市)人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区(市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。 民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

五、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。 养老院的建设地块不仅要求土地属性、拆迁补偿、水电气市政条件等落实，更重要的是要分析地块周边环境，包括交通条件、居民区距离、周边人口数量和素质、地区经济和社会发展情况，分析该地块是否适合建养老院、养老院服务对象（消费群体）市场容量等。

组织、工作体系和定员 篇二

XXX市XX老年公寓设置床位 张，配备管理人员及医护人员。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。

一是加强老年公寓管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人服务的队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。二是发挥老年公寓的功能作用，努力提高整体效应。努力将其发展成为集五保供养、托养寄养、健康娱乐、为一体的老年公寓，真正发挥敬老院综合型、多功能的作用。

老年公寓可行性报告 篇三

上午十一点左右，老年公寓一楼大厅，我和霞一起陪张奶奶聊天，聊得正兴起时，霞朝我直使眼色，说：“你认识那个人吗？”

“哪个人？”我充满疑惑。

“你看，那个人一直朝咱看，我不认识，你认识吗？”

我朝霞示意的地方看去：

不远处，一个似曾熟悉的男士，正用奇怪的眼神看着我。我们四目相对时，他张口便问：“你怎么会在这里？”

他开口的那一刹那，我才回过神来：这不是我们单位的同事吗？虽然不在一个部门，也很少接触，但确确实实是我的同事啊！

“我在这里做义工呢。”

“哦，你是义工呀。”

当然，我也奇怪，他怎么也会来这里，因而我也脱口便问：“你怎么也会在这里？”

“我母亲住在这里，我来看望她。你们先说着，我办点事。”

说完，他朝服务台走去。远远看见他跟服务员说着什么，然后拿出钱包付钱，他一定是在为母亲交纳各种费用的吧！

不一会儿，事办完，同事又朝我们走过来，问我：“你经常来这里做义工吗？”

“是啊，我经常来。”

“哦，我说来着，我看见你两次，只是没敢跟你打招呼，我以为认错人了，上次还看见你戴着义工的小红帽，我知道是义工，但我不敢肯定会是你。”

“呀，真的啊？今天要不是你跟我说话，我也不敢相信会在这里碰到熟人啊！”

我们聊了一会儿，很惭愧，作为同事，我第一次和他说这么多话，在单位，我们的工作没有交集，很少接触，没想到在老年公寓这样的场合，我们反倒有机会交谈了，可见：单位很大，天下很小啊！

同事告诉我，他的母亲因为瘫痪，生活不能自理，只好把她送来这里，说这些的时候，他的语气里满是愧疚：“我也是没办法啊！”

在很多人印象中，老年公寓的老人，大多是子女不够孝顺，才送来的。但是，我觉得，能够把父母送到老年公寓的子女，孝心也是难能可贵的，就像我的同事，一个非常和善的人，怎么会不孝顺？他这样做也是为母亲做了周全的考虑：在家，对于生活不能自理的老人，请保姆是必须的，但现在，保姆的。水平参差不齐，很难保证找到一个合适的保姆，同事白天上班，一天不在家里，把老人交给一个非亲非故的保姆，怎能放心？而在老年公寓，护工经过专业培训，护理经验丰富，对老人照顾得非常周到。我曾在一位全瘫老人的床头，看到过护工做的护理记录，其内容之详细令人惊叹——洗脸、刷牙、喂水、喂饭、翻身、换尿片、擦身……每一项工作都精确到几点几分去做，在家里，有几个保姆能做到如此细致？当然，也正是老年公寓的付出，才让很多人能毫无后顾之忧地去工作。

因此，我安慰同事：“阿姨在这里，能得到很好的照顾，你别想那么多。对了，她老人家住哪个房间，我们以后来了可以去看看她。”

同事告诉了我房间号码，我不记得我是否去过，因为每次来，要在多个房间里走动，我未曾在意过房间号码，不过，这一次，我记在心里了，以后再来，我会特地去那个房间看看，毕竟，老年公寓里几百位老人，只有一位是我同事的妈妈，这是多近的关系呀！