物业小区的管理方案（精品多篇）

物业小区的管理方案 篇一

写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

一、营销推广

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

二、商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

1、商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

2、商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：

①流利的外语听说读写能力；

②熟练的中英文打字能力；

③熟练操作各种设备的能力；

④熟悉商务信息知识；

⑤熟悉秘书工作知识；

⑥具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。

①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单

并收一定比例的押金。

②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。

③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客

人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联

交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序；

写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要；使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3、商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的。服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括：

l 翻译服务，包括文件、合同等；

l 秘书服务，包括各类文件处理；

l 办公系统自动化服务；

l 整套办公设备和人员配备服务；

l 临时办公室租用服务；

l 长话、传真、电信服务；

l 商务会谈、会议安排服务；

l 商务咨询、商务信息查询服务；

l 客户外出期间保管、代转传真、信件等；

l 邮件、邮包、快递等邮政服务；

l 电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等；

l 报刊、杂志订阅服务；

l 客户电信设备代办、代装服务；

l 文件、名片等印制服务；

l 成批发放商业信函服务；

l 报刊剪报服务；

l 秘书培训服务等。

三、前台服务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括：

l 问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

l 信件报刊收发、分拣、递送服务；

l 个人行李搬运、寄存服务；

l 出租汽车预约服务；

l 提供旅游活动安排服务；

l 航空机票订购、确认；

l 全国及世界各地酒店预定服务；

l 餐饮、文化体育节目票务安排；

l 文娱活动安排及组织服务；

l 外币兑换，代售磁卡，代售餐券；

l 花卉代购、递送服务；

l 洗衣、送衣服务；

l 代购清洁物品服务；

l 提供公司“阿姨”服务；

l 其他各种委托代办服务。

有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

四、设施设备管理

写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

1、设备管理

(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2、维修与保养

(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。

(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养);一级保养；二级保养。

(3)设备的维修。

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

编制维修计划时应注意：

①是否按设备分类编制计划。

②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。

③维修方法是否恰当。

一般的维修方法有：

①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

一、保安与消防管理

1、保安管理

(1)贯彻保安管理的基本原则是：

①宾客至上，服务第一。

②预防为主。

③谁主管，谁负责。

④群防群治，内紧外松。

(2)建立保安部的组织机构。

(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

2、消防工作

(1)消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

(2)一般写字楼的消防系统主要有：

①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，btm气体灭火系统。

②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。

③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。

④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。

(3)消防工作的展开：

①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知 。

②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。

③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。

④ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。

⑤定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。

⑦配备必需、完好的消防设备设施。

⑧发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。

⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。

⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

⑾建立消防档案。

⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。

二、清洁卫生管理

清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在：

(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。

(2)制定部门各岗位的责任制。

(3)建立卫生清洁的检查制度。

①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记);

②每日抽查；

③会巡制度；

④食用水质及排污处理检查。

(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

(5)提供全面的清洁卫生美化服务。

写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

物业小区的管理方案 篇二

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每季度要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积大小不一，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每季度公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的。特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据每个小区实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

小区物业服务管理方案 篇三

一、总体规划

为了搞好xx小区的物业管理服务，提升本企业物业管理水平，为业主营造一种舒适的居住环境，特制定本方案。

二、服务准则

（一）标准服务时间

周一至周日上午8：00~下午18：00。

（二）服务中心电话

物业管理部客户服务中心设有24小时值班服务专员，以便于为广大业主服务。服务电话如下。

1．标准服务时间电话：xxxxxxx。

2．非标准服务时间电话：xxxxxxx。

三、服务内容

（一）迁入手续办理

1．业主持小区业主的《入住通知单》、《购房合同》到服务中心办理迁入手续。

（1）按规定要求填写《入住登记表》。

（2）按规定缴纳有关款项。

（3）与服务中心工作人员共同办理入住前的楼宇、设备、设施查验手续。

（4）办理物业移交手续，领取钥匙。

2．业主应保证在搬家过程中服从辖区物业管理人员的指挥，按指定路径进出迁入地域，并注意遵守小区的公共秩序。

（二）房屋维修管理

1．每年一次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制订维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2．对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝事故的发生，有检修记录和保养记录。

3．根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4．每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

5．保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的在两个工作日内完成；照明设施一般的故障（损坏的灯座、灯泡、开关等），在两天内安排修复完成，其他故障五个工作日内完成，保持90%的楼道照明灯具能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每一个月集中安排一次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每一个月集中一次进行修补维修。

6．按照政府有关规定，每年进行一次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7．对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为要及时告知与劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

8．小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

（三）公共设施维护管理

1．对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

2．建立共用设施设备清册档案（或设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

3．有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。

4．对共用设施设备进行定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

5．特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检验检测校准，符合相关规范。

6．设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度在明显位置做出标识；各类管线有分类标识和流向标识；各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

7．对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、车库限高、区内道路限速、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

8．公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道及井发生堵塞时应及时疏通；化粪池每年至少清掏一次，每季度检查一次，防止外溢。

9．建立设备设施巡视制度，有专人巡视，配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过八小时。

10．每日对园区路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视一次。设施设备能正常使用，无安全隐患。

11．设立日常消耗物料、备件仓库，保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度，专人管理，物品分类码放。

12．使用中水系统的，确保水质达到国家中水水质标准。

13．保证载人电梯日夜24小时正常运行。

14．消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

15．小区主要道路及停车场交通标志齐全。

16．路灯、楼道灯完好率不低于95％。

（四）公共秩序管理

1．小区出入口24小时值勤，进入楼幢门厅刷卡。

2．实行封闭式管理，出入口有专人24小时值守，对访客出入进行登记管理，阻止小商小贩进入小区。在有可能危及人身安全处有明显标志。

3．园区和楼内巡视。园区巡视白天三次、夜间四次，楼内巡视每天两次，夜间需两人同时巡视。巡视有计划、巡视路线图、巡视项目内容、要求及记录。

4．门岗及巡视服务人员，形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌、连续上岗时间不超过四小时；门岗服务设施完好、标识醒目；有服务操作细则。

5．监视控制中心设专人24小时值班，负责小区监控的值守，处理各类报警和异常信息，每人每班工作时间不能超过八小时。监视控制中心各类制度在明显位置做到标识。

6．有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识，交通指示标识应规范、清晰，对进出小区的车辆进行引导，车辆有序通行、停放。

7．突发事件发生时及时报告政府有关部门，并设专人保护现场，配合公安等部门进行处理。

8．对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

9．对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患做到及时公示，警示注意事项，共同做好安全防范工作。

10．对监控中心按责严密监视，发现问题立即发出预警报告，及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。

（五）清洁服务

1．在各楼层和各门厅口设置垃圾桶、果壳箱，每日清理、集送两次。集中的垃圾尽快外送，每日不少于两次，做到生活垃圾日产日清。

2．小区道路、广场、停车场等每日清扫两次；门厅、电梯厅、楼道每日清扫一次，每周拖洗一次；电梯门、地板及周身每天清扫抹擦一次；人行楼梯及扶手每周清扫、抹擦两次；共用部位门、窗、不锈钢扶栏、用户信箱等每周抹擦一次；公用部位照明灯罩、消防水带箱、灭火器每月抹擦一次；小区范围内绿化带（及附属物）每天清扫一次；休闲区亭廊、桌凳、木栏杆每半月抹擦一次；路灯每月抹擦一次。

3．区内公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏；化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

4．二次供水水箱按规定半年清洗一次，定时巡查，定时化验，水质符合卫生要求。

5．根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1．雇请专业人员实施绿化养护管理。

2．对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3．对水池进行定期检查，每星期打捞一次飘浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、换水一次。

4．定期清除绿地杂草、杂物。

5．适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

6．适时喷洒药物，预防病虫害。

四、服务评估

1、定期评估

服务中心客户主管根据业户反映制订定期检查计划，会同维修人员、秩序管理人员及环境卫生人员每月x日定期在小区内进行服务检查，以评估服务效果。

2、临时检查

总经理或其他高层领导认为有必要进行服务检查时，可以由服务中心具体组织实施，其他部门共同参加对小区物业服务进行临时检查，以评估其服务效果。

物业小区的管理方案 篇四

一、概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌。

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

序号岗位人数主要职责备注

1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

2经营部主任1具体经营事务、人事等。

3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证

4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。

五、经营预测

a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)

物业管理费：11.34万元

应收12.6万元

30000120.35=126000(元)

预计收入11.34万元(收缴率90)

维修服务费：0.5万元

特约服务：5.8万元

其他收入：1.5万元

b)支出：20.25万元

人员工资福利：14万元

办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

维修保养费用：1.5万元

税金：1.05万元

不可预见费用：1.2万元

c)润亏：-1.11万元

d)物业接管期间

前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)

e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月M

2(1)员工的工资和按规定提取的福利费

序号岗位人数工资标准工资合计

1经理112001200

2经营部主任1800800

3办事员36001800

4物业管理员1800800

5安全护卫员75003500

6水电工1700700

7保洁员2400800

工资总额合计9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年

福利：11520023=26496(元/年)

合计：14..17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元

(3)绿化管理费：绿化率451.04万M21元/年M2=1.04万元

(4)清洁卫生费：2人xx月80元/月人=0.192万元

(5)安全护卫费：7人200元/年人=0.14万元

(6)办公费：按管理人员工资总额25计算

5.52万元25=1.38万元

(7)固定资产折旧费：按10计算即1万元

(8)税费：按营收5.5缴纳即1.052万元

(9)保险费：暂不投保

(10)合理利润：按营收8计算1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月M2。

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

b)物业接管验收

既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的`验收，以维护业主的合法权益。

是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；

供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；

房屋幢、户编号已经有关部门确认；

落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式

小区物业服务管理方案 篇五

为规范小区管理，为业主供给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。

一、管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、供给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。

二、管理原则

为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则

“服务第一”是物业管理的宗旨，所以管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，供给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则

在日常管理中，要充分发挥两个进取性，即物业管理公司的进取性和业主使用人的进取性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，经过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立礼貌的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不一样需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。

四管理方法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化提议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；

（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；

（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，进取培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；

（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；

（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；

（六）依照市场化、企业化的运作方式，供给全方位服务，开展多元化经营。

（二）物业管理服务项目

1、公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

（1）房屋公共部位的日常维修与保养；

（2）公共设施设备的维修与保养；

（3）小区内清洁管理，垃圾收集与清运；

（4）公共绿化的养护；

（5）公共秩序维护；

（6）消防管理；

2、有偿专项服务项目

（1）有偿维修类；

（2）代办性服务；

（3）中介类服务；

（三）收费管理

物业服务费构成

1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、物业企业办公费用；

7、物业企业固定资产折旧费；

8、法定税金；

9、企业利润。

物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。收费资料和标准依照《河北省物业服务收费管理实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施细则》（唐价经费字〖20XX〗14号）执行。

（四）入住管理

在办理业主及使用人入住手续时，供给方便、快捷、及时、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续管理打下基础。

1、管理资料：

（1）准备业主及使用人收房所需资料；

（2）为收房手续供给一条龙服务；

（3）按收房流程办理领房手续：

1）根据业主及使用人持入住通知单和各类必备，发放交房资料；

2）收回业主及使用人按规定填写的各类表格，收取应缴纳的费用；

3）陪同业主验房；

4）对验房中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验房表》，将所有问题提交开发商，并督促解决。

2、管理措施：

（1）制定入住方案，准备各有关所需资料；

（2）按照收房程序，安排工作流程；

（3）策划业主及使用人入住现场布置方案；

（4）按规定办理业主及使用人的入住手续。

（五）档案资料管理

加强档案资料管理，有助于保存物业的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

1、管理资料：

（1）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

（2）业主档案：所有业主及使用人的租房合同（复印件），业主及使用人的基本情景登记表、装修表等有关的登记表等；

（3）财务档案：逐年构成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

（4）文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；

（5）管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

2、管理措施：

（1）制定档案制度，并严格执行；

（2）专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主及使用人的保密，保守秘密；

（3）科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

（4）建立各类资料的电脑管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

（六）房屋及公共设施设备管理

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是物业管理的重中之重。

1、管理资料：

（1）房屋公共部位管理：根据现状，分别制定不一样管理计划，确保房屋保值增值。

A、已交付房：

1）房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

2）加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

3）装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

B、空置房（含业主托管房）：

1）定期到空置房查看、通风；

2）对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

C、公共用房

做好公共用房（公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

（2）设备设施维护：

1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

2）水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查；

3）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

4）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

2、管理措施：

（1）加强装修户管理，督促业主及使用人做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止，紧急情景时可采取停水停电等措施防止危害扩大；

（2）对所有的维修人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护；

（3）对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；

（4）对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

（5）建立维修人员值班制度，确保维修及时，且有回访制度和记录；

（6）采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好。

（七）绿化保洁管理

绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。

1、管理资料：

（1）绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

1）根据气候，给花木适量浇水；

2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

3）制定预防措施，防治病虫害；

4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；

（2）清洁卫生：经过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

1）楼层公共区域每一天清扫；

2）小区道路、小品、绿化带等公共部位每一天清洁。

3）每一天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒；

4）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

2、管理措施：

（1）建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

（2）加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

（3）落实“三查”（绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查），加强日常监督检查；

（八）治安管理

运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及使用人的安全，这是物业管理工作的重要资料，我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理资料：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。

A、门岗的任务：

1）维护出入口的交通秩序，车辆按有关规定的停车制度执行，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序；

2）对外来车辆和人员进行验证、登记；

3）严禁携带危险物品进入小区；

4）为业主供给便利性服务。

B、巡逻岗的任务：

1）按规定路线巡视检查，不留死角；

2）巡查车辆停放情景，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

3）对小区内的嫌疑人员进行检查防范；

4）对小区及楼宇安全、防火检查；

5）对装修户的安全检查；

6）防范和协助公安部门处理各类治安案件；

（2）技术防范：

应用安全报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情景实施24小时监控，以确保安全。

1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班秩序维护员，进行现场处理。

2）值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强秩序维护人员的工作职责心；

（2）强化内务管理，开展系统化军事素质培训，提高秩序维护人员的思想素质和业务技能；

（3）加强秩序维护人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当；

（4）严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量；

（5）监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

（6）保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

（九）消防管理

消防管理是物业安全管理的重点，所以要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

1、管理资料：

（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及组织；

（2）做好消防监控中心的管理；

（3）做好消防设施、器材的管理；

（4）坚持消防通道的畅通；

（5）加强装修期间的消防安全管理；

（6）严禁违章燃放烟花爆竹；

（7）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（8）防止电器短路等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，定期组织消防安全学习及消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向业主讲解消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

以上是我公司拟对xx项目的实施的物业管理方案，我公司将严格按照国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。其中难免有不足之处，请房管局物业处领导多提宝贵意见，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力量！

物业小区的管理方案 篇六

写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

一、营销推广

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

二、商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

1、商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

2、商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力；②熟练的中英文打字能力；③熟练操作各种设备的能力；④熟悉商务信息知识；⑤熟悉秘书工作知识； ⑥

具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单

并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客

人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联

交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序；

写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要；使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的`前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3、商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括：

翻译服务，包括文件、合同等；

秘书服务，包括各类文件处理；

办公系统自动化服务；

整套办公设备和人员配备服务；

临时办公室租用服务；

长话、传真、电信服务；

商务会谈、会议安排服务；

商务咨询、商务信息查询服务；

客户外出期间保管、代转传真、信件等；

邮件、邮包、快递等邮政服务；

电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等；

报刊、杂志订阅服务；

客户电信设备代办、代装服务；

文件、名片等印制服务；

成批发放商业信函服务；

报刊剪报服务；

秘书培训服务等。

三、前台服务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括：

问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

信件报刊收发、分拣、递送服务；

个人行李搬运、寄存服务；

出租汽车预约服务；

提供旅游活动安排服务；

航空机票订购、确认；

全国及世界各地酒店预定服务；

餐饮、文化体育节目票务安排；

文娱活动安排及组织服务；

外币兑换，代售磁卡，代售餐券；

花卉代购、递送服务；

洗衣、送衣服务；

代购清洁物品服务；

提供公司“阿姨”服务；

其他各种委托代办服务。

有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

四、设施设备管理

写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

1、设备管理

(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2、维修与保养

(1)报修(两类报修：自检报修、客户报修)与维修程序。

(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养);一级保养；二级保养。

(3)设备的维修。

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

编制维修计划时应注意：

①是否按设备分类编制计划。

②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。

③维修方法是否恰当。

一般的维修方法有：

①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

物业小区的管理方案 篇七

一、计划目标管理

按恒基绿城物业制定的各项管理指标和创优方案，恒基绿城管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目标动态控制，进行目标成果评价，确定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。

二、协调管理

运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。

——行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。

——竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。

——舆论促动力，因势利导利用舆论达到协调的目的

——管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

三、督导管理

管理处拟采用恒基绿城物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实施指挥和指导管理。

——经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。 ——法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。

——宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。

（二）、激励机制

激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。

——实施日常管理目标责任制，增强管理层的工作主动性，按“国优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。

——实施奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。

——依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。

（三）、监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证小区管理机构及其工作人员依法办事。 ——管理者对机构内部工作人员进行监督。

——业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。

——通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证恒基绿城x物业管理监督机制的有效实现。

（四）、自我约束机制

——经济利益促动自我约束机制，充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的`动机，由这种动机去对行为作自我约束。

——目标结构与责任相联系的促进机制，将管理目标层层分解到个人以后，由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。

——权利链条相互制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。

（五）信息反馈及控制机制

信息反馈渠道：

信息反馈控制方式：

（1）中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。

（2）通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。

（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。

（4）管理处主任、管理员的每月（日）检查，通过总结评比获取反馈信息。

（5）通过反馈信息的总评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便改进工作，提高服务质量。

（六）量化管理及标准化运作

1、量化管理

（1）每年根据ISO9001质量方针和总公司下达的任务，确定年度质量目标，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

（2）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。

（3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。

（4）年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采取末位淘汰制。

（5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。

2.运作标准化管理

（1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

（2）贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。

（3）运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。

（4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。

（5）实施公司企业形象系统。

四、人员的配备

管理处人员配备1、项目经理1人

2、办公室主任：1人

3、客服：2人

4、楼道主管1人，楼管员3人，

5、保洁工：6人

6、绿化工：2人

7、保安队长：1人

8、保安人员：8人

9、工程部：3人

10、灵活机动人员：2人

小区物业服务管理方案 篇八

一、xx物业管理前期筹备工作

（一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《巴黎花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。

2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。

6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7、配有消防系统设施设备，能随时启用。

8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《江苏省城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：

1、各业主（住户）应将全部常住人员状况如实填写在《巴黎花园业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

7、各业主（住户）有职责关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；

8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和角犯法律的活动。

（四）、环卫绿化工作：

1、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。

2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3、二次装修房屋共用部位持续清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4、商业网点管理有序，贴合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。

5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区带给一个优雅的环境。

（五）环境和卫生管理规定

为了持续小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、礼貌、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视状况追究相关当事人的职责。

六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

七、持续小区的安静，不得在休息时间制造噪音。

八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物。

（六）、房屋及设备、设施管理：

1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。

4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每一天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

5、公司每一天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。

6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修但是夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。

（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每一天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

（八）、用心开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。

（九）、根据本小区状况，做到微笑相迎，热情周到，礼貌服务，竭尽努力让业主满意。

三、小区车辆管理规定

1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车务必停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9、持续停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。

四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服务质量是企业生存之本，管理处务必贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，构成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收代发报纸信件

（2）二次装修管理

（3）检查楼宇和绿化养护、保洁

（4）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、代收水电费

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、管理处主任1人，全面负责小区日常事务管理。

2、楼管员1人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、水电工2人，负责小区日常水电及工程维修。

4、保洁工8人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。

6、保安10人（2出口），24小时值班。

7、车管员1人，负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理。

如上共计25名。

五、人员的选拔和培训管理

（一）人员选拔

根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配适宜的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

（二）培训目标及方式

为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配适宜的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还务必定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。

公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

（三）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间透过不定期的培训考核确保培训的质量。

六、维修基金的管理与使用

（一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后修理、更新、改造的维修基金。

（二）维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

（三）维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。

（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

七、物业管理服务承诺

我公司将以“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改善服务质量等方面采取一系列新举措，瞄准物业管理先进水平，全面接管小区后，按照《宿迁市普通住宅物业管理服务等级标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款，在物业管理委托期二年内到达沭阳县标准化小区。