房地产资产评估报告精品多篇

评估报告评估基准日期后的重大事项 篇一

评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。

评估说明及结论分析 篇二

一、评估说明

（一)关于土地使用权W国用(2003）字第157号的评估

1、委估物简介

该宗土地位于W市XX大道1542号，北临XX大道，东靠XX路，西面、北面均紧临商场其他建筑物，地号E-03-17-08-02,无偿划拨，面积7,349.79㎡，属商业三类用地，七通一平，地处XX区商业繁华地段，交通便利，基础配套设施完善，周边环境良好。

2、基准地价修正系数法

公式:待评估土地使用权评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×剩余使用年限修正数×容积率修正系数

（1）基准地价:依据W市土地管理局2001年7月制定的商服用地级别与基准地价图和评估规则的规定，该块属叁级地价，其基准地价为3,330元/㎡。

（2）时间因素修正系数:通过对宗地所在区域2001年以来地价变化的调查分析，从2001年起至今，委估宗地所在区域地价上涨6%，即时间因素修正系数为1.06。

（3）个别因素修正系数

个别因素标准值因素状况评分面积1较大1.3形状1多边形0.9地势1平坦1.2地质1一般0.8一般1合适1临街深度1宽1进深度1一般1合计7 7.2 个别因素修正系数=7.2÷7=1.03

（4）剩余年限修正系数:该地属无偿划拨，取修正系数为1。

（5）容积率修正系数:该宗地容积率较高，取修正系数为1.36。

（6）土地单价评估值=3,330×1.06×1.03×1×1.36=4,944.54元/㎡

（7）土地总价评估值=7,349.79×4,944.54=36,341,331元

3、重置成本法

公式:土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地出让金

（1）土地取得费:

A.土地补偿费和安置补助费:该宗地所处区域耕地以蔬菜种植为主，通过对近几年W市前三年蔬菜亩产值调查，目前年产值为4,500元/亩，按照土地补偿费和安置补助费总和不超过土地前三年平均产值的30倍计算，即4,500×30=135,000元/亩。

B.青苗补偿费:根据《土地管理法》和W征字(1995)001号文件规定，青苗补偿费按单季补偿，即1,500元/亩。

C.土地管理费:依照W价房地字(1995)44号，按土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费收取2.6%的土地管理费。

土地管理费=(135000+1500)×2.6%=3,549元/亩

D.耕地占用税:依照W政（1987)98号文件规定，取耕地占用税为10元/㎡(6,667元/亩）。

E.新菜地开发基金:依照W政(1994)30号文件规定，取新菜地开发基金为60,000元/亩。

F.不可预见费:依照W价房地字(1996)403号文件规定，按征地费用的2%计取不可预见费。

不可预见费=(135,000+1,500+60,000)×2%=3,930元/亩

G.土地取得费=135,000+1,500+6,667+60,000+3,549+3,930=210,646元/亩=315.97元/㎡

（2）土地开发费

A.城市基础设施80元/㎡

B.商业网点配套费22元/㎡

C.公共消防设施配套费3元/㎡

D.人防易地建设费14元/㎡

E.城市规划管理费1元/㎡

土地开发费=80+22+3+14+1=120元/㎡

（3）投资利息:土地开发期为2年，利率取6%

土地取得费利息=315.97×[（1+6%）2-1]=39.05元/㎡

土地开发利息=120×[（1+6%）-1]=7.2元/㎡

投资利息=39.05+7.2=46.25元/㎡

（4）投资利润:根据待估宗地所在区位，取投资利润20%。

投资利润=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡

（5)土地出让金:依据W政(2004)39号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1,215元/㎡(40年），考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99;则

土地出让金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡

（6）土地单价评估值

=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85

=4,202.26元/㎡

（7）土地总价评估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元

4、委估宗地综合评估值

评估值=（重置成本法评估值+基准地价修正系数法评估值）÷2

=(36,341,331+30,885,729)÷2

= 33,613,530元

（二）关于红三楼的评估说明

1、委估物的概况

红三楼位于XX区XX路西侧，北面与XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房产权证号W房字第200205765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。

2、评估方法

红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估

（1）比较案例

取自2004年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表

A 商住两用 4000元/㎡ XX区

B 商住两用 4000元/㎡ XX区

C 商住两用 4300元/㎡ XX区

（2） 因素比较修正系数

委估房产与案例比较因素与内容评估对象实例A实例B实例C交易情况100100100100交易时间100100100100区域因素距商业服务中心距离100979896距公共设施距离100989997道路状况1009810097距对外交通设施的距离100103102102个别因素临街位置100999998房屋构造材料100120120130临街深度100989997装修及设施100676767房屋成新率100125125125 (3)比准价格

A:4,000×(100/97)×(100/98)×(100/98)×(100/103)×(100/99)×(100/120)×(100/98)×(100/67)(100/125)=4,275元/㎡

B:4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡

C:4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡

（4）评估单价的确定

评估单价=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡

（5）综合整体土地容积率，设定容积率为3

分摊的地价=土地单价÷容积率=4,204÷3=1,401元/㎡

（6）不含地价的评估单价=4,296-1,401=2,895元/㎡

（7）评估总价的确定

评估总价=7,590.36×2,895=21,974,092元

（三）各项资产评估值详见评估明细表

委托方与资产占有方简介 篇三

名称:QS股份有限公司

住所:XX区XX大道1154号

法定代表人:XXX

注册资本:4500万

经营范围:饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。