市住宅物业服务定价措施(精选多篇)

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第一篇：物业服务定价成本第二篇：物业服务定价成本监审第三篇：物业服务定价成本监审办法第四篇：物业服务定价成本监审办法(试行)第五篇：完善物业服务收费定价机制的思考更多相关范文

正文

第一篇：物业服务定价成本

附：

物业服务定价成本监审表

（）年度

住宅物业项目名称 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 住宅物业项目地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业名称 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业资格等级 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业法定代表人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物业服务企业地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮

负

填

电政责表编码 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 话 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 传真或邮箱地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物业服务企业盖章年月日—1—

表一：物业服务企业基本情况表

（注：上报数由经营者按实际发生数填报）

表一：物业服务企业基本情况表（续）

表二：物业服务成本支出情况表

（注：上报数由经营者按实际发生数填报）

表三：物业服务人员薪酬明细表

（注：上报数由经营者按实际发生数填报）

表四：物业服务定价成本核定表

主题词：住宅物业成本监审办法通知

青岛市物价局办公室2014年1月4日印发

第二篇：物业服务定价成本监审

《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定

为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《物业服务收费管理办法》和《政府制定价格成本监审办法》等有关规定，国家发展改革委员会和建设部于2014年9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格[2014]2285号），2014年10月1日起施行。根据《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，在教材第二章第二节“物业服务收费”的基础上，补充增加以下内容：

物业服务定价成本监审

一、物业服务定价成本监审的定义

1、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

2、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

二、物业服务定价成本监审的原则和依据

1、物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：

（1）合法性原则

合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；

（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

2、物业服务定价成本监审的依据

核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

三、物业服务定价成本的构成

物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

其中：

1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

3、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

4、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

5、秩序维护费是指维护物业管理区(请继续 关注本站)域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

7、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

8、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

9、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

10、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

四、物业服务定价成本审核的方法和标准

1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

第三篇：物业服务定价成本监审办法

物业服务定价成本监审办法（试行）

（征求意见稿）

第一条为规范政府价格主管部门物业服务定价成本监审行为，提高政府制定物业服务价格的科学性、合理性，根据《中华人民共和国价格法》、《政府制定价格成本监审办法》等法律、规章和有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于政府价格主管部门制定实行政府指导价的物业服务收费时，对提供相关物业服务的经营者实施定价成本监审的行为。

第三条本办法所称物业服务，是指物业服务经营者按照物业服务合同的约定，对所服务小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等的活动。

第四条物业服务定价成本审核应当遵循下列主要原则：

（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。

（二）合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。

（三）相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。

（四）权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。

第五条物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告以及审核无误、手续齐备的原始凭证及账册为基础，做到真实、准确、完整、合理。

新投入使用的物业，物业服务经营者如不能提供上述资料，物业服务定价成本应以审查批准的前期物业管理方案为基础、按照本办法规定的成本项目、参照其他物业服务平均合理的费用支出水平测算确定。

第六条物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。

第七条管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。

第八条物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

第九条绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。

第十条清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

第十一条秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理

企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

第十二条物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

第十三条电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

第十四条办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。

管理费分摊，指上级物业服务经营者分摊的管理费用。

第十五条固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2014元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。

第十六条经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支的费用。

第十七条物业服务定价成本相关项目按本办法第十八条至第二十六条规定的方法和标准审核。

第十八条物业服务小区服务的从业人员指直接从事物业管理小区服务的物业

服务人员，包括：在岗职工（含合同制职工）、临时工及其他聘用、留用的人员。各项人员数指标均按年平均数确认。人员数量应符合国家规定的定员标准，实际人员数量超过定员标准上限的，按定员标准上限核定；实际人员数量低于定员标准下限的，按定员标准的下限核定。

第十九条人均工资原则上据实核定，但最高不能超过当地行业职工平均工资；当地行业职工平均工资按统计部门公布的数据确定，最高不得超过当地社会平均职工工资的1.2倍。人员工资总额按照核定的人员数量和人均工资核定。

第二十条 社会保障费计提基数按照核定的相应工资水平确定，计提比例按当地政府规定比例确定。职工福利费按核定的工资总额14%计提。医疗保险费用已在职工福利费中列支的，不得在社会保障费中重复计算；其他应由职工福利费列支的费用，也不得在相关费用项目中重复计算。

第二十一条产权属业主所有的物业服务用固定资产不计提折旧;闲置超过9个月的固定资产，不计提折旧；固定资产提足折旧后，不论是否继续使用，均不得再提取折旧；提前报废的固定资产，也不能补提折旧。

固定资产折旧原则上按照监审核定的固定资产原值和财务制度规定的分类折旧年限中值核算。重要固定资产实际可使用年限超过财务制度规定的分类折旧年限上限10年以上的，价格主管部门可按照保护消费者利益和促进行业发展的原则合理确定其折旧年限。

第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。未进入专项维修资金部分应从物业服务成本中抵扣。

第二十三条针对特定物业安装设备、提供服务等发生的费用，应分别单独核

算，并由特定物业业主承担。

第二十四条物业服务经营者对某些专业知识或专业技能较强的公共性服务内容采用承包形式外包给有关专业公司的，该项服务的成本按签订的服务承包合同所确定的承包金额核定。

第二十五条管理费分摊原则：从事物业服务的经营者只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业小区的物业服务计费面积或按应收物业服务费加权分摊；物业服务经营者兼营其它业务的，则按实现收入所占比重分摊。

第二十六条物业服务单位成本，根据物业管理面积按不同物业类型分别核算。第二十七条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。第二十八条物业服务定价成本相关指标。

（一）服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。

（二）服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%

（三）服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%

（四）服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。

（五）物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。

（六）物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%

（七）服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。

第二十九本办法由国家发展和改革委员会解释。第三十条本办法自2014年 月 日起施行。附件：物业服务定价成本监审表

第四篇：物业服务定价成本监审办法(试行)

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国建设部

二○○七年九月十日

物业服务定价成本监审办法（试行）

第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。

本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

第三条 物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。

第四条 在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。

第五条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：

（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；

（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

第六条 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

第七条 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

第八条 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

第九条 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

第十条 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众

责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

第十四条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

第十五条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。第十七条 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。第十八条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。第十九条 工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核

定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

第二十条 固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

第二十一条 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

第二十二条 物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各

物业项目之间分摊。

第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。

第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。第二十五条 本办法由国家发展和改革委员会解释。

第二十六条 本办法自2014年10月1日起施行。附：物业服务定价成本监审表

第五篇：完善物业服务收费定价机制的思考

完善物业服务收费定价机制的思考

来源:发布时间:2014-3-5 11:09:24 访问次数:958次

一、物业服务产品属性决定其价格形成的市场化

物业管理是一种区域性公共产品。对于不同物业管理区域来说，物业管理存在差异，业主需要何种质量的产品，以及愿意为接受这种产品提供何种报酬，从根本上说是一种双方的合同行为。因此，从物业管理的发展方向来说，物业服务应采取市场化的价格形成机制。

国务院《物业管理条例》明确了物业服务收费在物业管理合同中的标准，为物业服务收费的市场化提供了法律保障；国家发展改革委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》进一步明确了物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式，政府价格主管部门不再核定具体物业的收费标准，为物业服务收费的市场化提供了政策依据，

由于物业管理服务的区域性公共产品性质以及市场定价机制的缺失，在过去的较长时间里，国内所有省市都对物业服务收费实行了不同程度的管制，这种管制对保障业主的合法权益、规范物业管理行业发展发挥了重要作用。但是，政府核定具体物业服务收费标准的弊端也是显而易见的：一是剥夺了业主对服务的选择权。政府核定收费标准，往往实际给予物管企业已提供的服务，业主真正需要什么样的服务，政府并不清楚。在此背景下，实际是政府代业主行使了对服务的选择权；二是政府定价机制有其自身的缺陷。由于物管企业与政府、业主与政府之间存在信息的不对称性，加之物业管理成本的软约束，政府制定的收费标准往往难以做到准确真实。因此，物业服务收费实行政府定价，只是在物业管理市场化体制尚未建立或完善前提下对市场行为的一种矫正机制。物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定，才是物业服务收费管理体制改革的终极目标。

二、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题

现行政策规定物业服务收费实行市场调节价和政府指导价两种定价形式，住宅物业实行政府指导价，其他类型物业实行市场调节价。该规定至少在两个方面值得商榷。

1.以物业类型划分定价形式，缺乏法律和理论上的支持。

根据《价格法》的精神，产品和服务是由市场竞争形成价格还是实行政府管制，应依据产品和服务的属性。对垄断性、稀缺性、公益性的产品和服务实行政府指导价或政府定价；对竞争性的产品和服务实行市场调节价。而物业管理服务就其属性而言，不管是住宅物业，还是别墅、写字楼、商场、工业区，都是一致的。所不同的是，有的物业具备了市场化定价的机制，有的物业暂时还不具备。

2.住宅物业服务收费标准应该是一种政府指导性价格。

《价格法》意义上的政府指导价，指由政府部门规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。也就是说，在政府规定的基准价及其浮动幅度范围内，经营者可以自主制定具体价格。就物业管理服务而言，其价格水平要么由业主与接受委托的物业管理企业双方协商确定，；要么由政府价格主管部门黑的那个。由物业管理企业制定收费标准，对业主而言是不公平的。在国家政策规定取消政府定价形式的情况下，政府对住宅物业收费标准的指导，应该是规定基准价和浮动幅度，而由业主与物业管理企业双方商定价格。这种指导价格不是《价格法》意义上的政府指导价，而是政府指导性价格，不应具有法律强制性。

三、完善物业服务市场化机制面临的困难

物业服务收费定价的市场化，依赖于市场化的物业管理体制的建立。当前，亟待完善三个机制：

1.业主自治体制。在法律地位上，《物业管理条例》对业主自治原则予以了明确，重点是要唤醒和引导业主的自知意识，明确业主委员会的法律地位，规范业主委员会的运作机制，防止实践中存在的两个极端：一是业主委员会与物管企业串通损害大多数业主的利益；二是少

数业主操纵业主委员会与物管企业恶意对立。

2.市场选择机制。完善物业管理的招投标机制，让物管企业进得来、出得去，让业主真正自主选择满意的物管企业，淘汰服务差的企业，使有实力、服务好的物管企业脱颖而出。

3.监督机制。包括政府对物管企业、业主委员会运作的监督机制，业主对物管企业的监督机制，重点要建立和完善业主对物管企业收费收支的监督机制，让业主的每一分钱交的明白，花的透明，用的满意。

但是，从目前物业管理收费的实践来看，政策的执行还存在一次而问题，突出体现在物业服务收费的市场调节价异化为物业管理企业自主定价，主要原因在于完善物业管理的市场化机制面临以下困难。

1.运用市场化方式选择物业管理企业难。由于物业管理企业属劳动密集型，对资金的要求不高，市场准入门槛低，市场风险小，出现了一大批依附于房地产开发商的物业管理公司。而且进驻管理后，很难让其推出。通过业主大会招标选择物业管理企业的物业单位少之又少。

2.业主大会及业主委员会成立难。按照物业管理法规规定，达到一定条件的物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会，但实际情况是多数符合条件的物业单位都没有成立业主大会和业主委员会。原因有二：开发商和物业管理企业没有协助成立业主大会和业主委员会的积极性，不愿受到监管，甚至有时阻挠业主委员会的成立；业主对物业管理这一准公共产品，存在搭便车心理，不愿参与公共事务。

3.业主委员会规范运作难。由于法律上没有明确业主委员会的主体地位，业主委员会议事规则、权利义务关系也缺乏法律上的支持，使业主委员会和业主大会难以规范运作，实践中往往走向两个极端：要么业主委员会被物业管理企业操纵形同虚设，要么业主委员会与物业管理企业恶意对立。

物业管理服务市场化机制的缺失，对市场化的物业服务收费形成机制造成了体制障碍。物业服务收费标准由物业管理企业说了算，业主权益受到侵害时，价格主管部门对业主申诉处理无据，业主往往投诉无门。

四、推进物业服务收费市场化的法律保障

克服物业服务市场化价格形成机制面临的困难，根据依法行政的原则，不可能通过价格政策加以解决，当务之急是要为市场化制定切实可行的法律规范。

1.赋予业主大会、业主委员会法律主体地位，解决市场化价格形成的“可以”问题。物业管理服务是基于业主委托，由物业管理企业开展的管理服务业务。必须解决委托主体的法律地位问题，明确业主大会和业主委员会的诉讼主体资格、对公共事务的管理权限、物业服务费用及维修基金的财产权属、对物业服务支出的监督权利等一系列问题。

2.明确业主大会和业主委员会的议事规则，解决市场化价格形成的“能够”问题。哪类事务应由业主大会决定，哪类事务可由业主委员会决定、业主委员会和业主大会如何议定事务，法律应予明确，以防止议而不决、或者一部分业主侵害另一部分业主利益的情况发生。

3.建立物业管理服务的强制招标制度，解决市场化价格形成的“怎样”问题。明确所有物业管理须经招标选择管理单位、收费标准。前期物业管理可以由房地产开发商组织招标，并确定收费标准，在售房时向物业买受人明示并在购房合同中约定物业管理事项及收费标准；业主大会成立后，由业主大会或授权业主委员会组织招标，确定收费标准。

五、完善物业服务收费管理政策的几点思路

物业管理服务涉及广大市民和工商企业的切身利益，基于物业管理行业当前存在的问题，完善管理政策，规范收费行为非常重要。然而，管理的思路和重心应从管理具体收费标准转变为规范收费行为上来。笔者认为，当前和今后一段时间，价格主管部门可以做好以下几个方面的工作。

1.规范物业管理服务收费项目。当前群众对物业管理反映较多的问题除了对物业服务收费标

准的争议外，主要集中在装修期间的各种收费。价格主管部门亟需制定政策，明确哪些项目可以收费，收费标准如何确定；哪些项目禁止收费。

2.会同行业主管部门和行业协会，制定和发布不具强制力的物业服务收费的指导性价格标准和服务标准，指导业主和物业管理单位商定服务价格标准，服务业主解决信息不对称的问题。

3.加强物业服务收费的监督检查，及时查处各种乱收费的行为。

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